임장후기2) 천안/아산 소액(3천 미만) 투자 물건을 찾아서...★

아산에서 물건 하나 잡고, 다시 천안 소액 1억 미만 물건 찾으러 ㄱㄱ

투자 포인트.

1. 소액으로 가능한가(3천 미만)

2. 공시가 1억 미만인가(취득세 중과 배제)

3. 현지 실수요자들이 받아줄 만 한가(전세세팅)

기타 : 세대 수, 주변 신축, 상권, 역과의 거리 등.

1. 쌍용동 광명장미아파트 - 1억미만, 초품아, 역세권, 나름 상권(이마트), 지하주차 O

- 1억미만으로 다주택자 투자 적합 매물로 판단됨.(23평 한정)

- 천안 대장인 불당동 근처 쌍용동에서 소액 갭 찾다가 발견한 단지.

- 쌍용주공 등 주변 단지와 붙은 듯 하면서 나홀로 느낌도 있는 건 다소 아쉬운 부분.

초등학교를 바로 끼고 있으며, 주변 공원 및 주변 아파트 단지들과 함께 나름의 주거만족도 유지 가능. 역과도 그리 멀지 않음.

학군은 불당동이 최고지만 쌍용동 인근에도 나름의 학군지 형성되어있어 초~중 잘하면 고등학교까지 애 키우기 나쁘지 않은 환경.

역까지 1.2km, 18분 컷 가능.

이마트까지 1.2km, 19분 컷 가능.

 

공시가 1억 미만은 23평만 가능. 그마저도 2년 뒤 1억 초과될 시 exit하기 다소 어려울 가능성이 존재.

23평 매물 지금 씨가 마른 상태. 1천세대 중 딱 5개 남음(전체 매물은 9개), 세입자 안낀 건 저층 딱 하나. 1.6억.

 

최근 1층 1.45억, 2층 1.3억 전세 뺀걸로 봐서, 전세 1.4억+수리비 했을 때 갭 2~3천 정도로 예상 된다.

단지 입구. 관리사무소 등 나름 정돈된 느낌.

107동 쪽 전경. 주차도 나름 괜찮아 보였다.

단지내 상가. 오래됬지만 마트와 학원도 있긴 하다.

바로 단지와 붙어있는 학교. 너무 가까이 붙어 있어서 오히려 107,108동은 discount 요소 일 듯.

단지 바로 앞 자그마한 공원.

매 1.6 / 전 1.4 / 갭0.2~0.3 (수리비 포함 시)

매가 대비 다소 갭이 크게 느껴짐.

2~3천 묻고 2년 뒤 수익 얼마나...? 투자성 다소 애매하다 판단.

2. 쌍용주공9단지 - 1억미만, 학군지, 주변 단지와의 시너지(거의 5~6천 세대급)

- 1억미만으로 다주택자 투자 적합 매물로 판단됨.

- 쌍용동 아파트촌끼리의 시너지, 주변 학군도 좋고 불당 접근성도 좋고.

- 아직 쌍용동 내에서 덜 오른 시세 형성중이나, 막상 가보니 오르막에 교통 다소 불편.

쌍용동 학원가와는 근접, 다른 편의시설(지하철역, 대형마트) 등과는 다소 거리가 있다.

 

쌍용역까지 걸어서 30분, 대중교통 25분. 도보 이용하긴 좀...

17평 입주가능 최저 매물 1.1억.

17평 평면도. 방2화1 전형적인 소형 주공. 거실이 없음 ㅠ

 

최근 거래가 대비 2천 가량 뛰었다. 전세가는 8천 정도 가능해 보임.(저층 기준)

21평 입주가능 최저가 매물 약 1.4억.

21평 평면. 방2화1은 똑같으나 17평 대비 거실이 생겼다.

 

매가는 직전 신고가 대비 비슷한 수준이며, 전세는 1억 정도 가능해 보인다.(저층 기준)

15층 짜리 주공.

내부 놀이터도 그럴듯하게 있다.

지하주차장 보유. 굿 ★★★

지상 주차는 이렇게. 바로 옆에 어린이집도 있음.

ㅎㄱㄴㄴ에서 찾은 고층 뷰. 단지가 오르막에 있어 불편하다 뷰는 덕분에 좀 나온다.

구축 치고 조경도 나름 잘 되어있고 단지 내 돌아다니기도 나쁘지 않았다.

17평) 매1.1 / 전0.8 / 갭0.3~0.4

21평) 매1.4 / 전1.0 / 갭0.4~0.5

갭 대비 매가가 너무 낮다... 일정 비율(10~20%) 상승해도 수익 기대 어려움.

17평 매가가 8~9천으로 매전갭이 붙어 천만원내외로 갭투 가능할 때

법인 단타정도로 투자했으면 수익이 났을 듯 하다.

천안/아산 1억 미만 갭투자, 불당동의 급등 수혜가 번져나갈 만한 투자 매물, 2년 뒤에 실수요자들도 고개 끄덕이며 받아 줄 법한 매물을 찾아보았다. 성정이나 대우목화 같은 재건축 호재가 있어 상당한 투자자 진입이 있던 단지부터, 마찬가지 생각으로 쌍용동, 백석동 등 기존 천안내 중급 이상 주거지역에 대한 갭투자 매물들에 대한 상승을 보면서 다소 지금은 늦은 시점이 아닌가 하는 생각을 하게 됬다.

오히려 아직 비규제지역으로 남은 아산쪽에 공시가 3억 미만 매물(2주택 투자 시 취득세 중과 X)이라던가, 천안아산역 인근 개발 호재들(아산탕정신도시, 삼성 등 대기업 투자 유치)들의 낙수효과를 받을 수 있는 매물들을 유심히 살피면 더 좋은 기회가 있을 듯 하다.

다시 서울 올라오기 전 시간이 남아서 천안중앙시장 잠깐 들러 보았다ㅎㅎ

이 아래부터는 시장 방문 후기 :)

일단 차량 파킹.

중앙시장 앞 4거리. 매우 복잡함. 도로 폭이 더 넓어야 될 듯. (진입하는데 꽤 걸림)

방문한 날은 토요일이었는데 사람 상당히 많았다.

관광객 보다도, 천안 현지인들이 주로 방문하는 시장인듯.

좌우 아케이드 상점과는 별도로, 중앙에 분식포차,과일노점상 등 노점들이 1열종대로 나름 잘 정돈되어 있었다.

천안 명물 못난이 꽈배기 방문.

 

메뉴가 생각보다 다양해서 이것저것 먹어보고자 A세트 주문. 10/1일 부 가격 상승 전 딱 맞게 찾아옴 ㅎ

매장은 이렇고 테이크아웃만 가능.

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