돈$이 하게 했어

임장후기) 구성남 산성구역, 신흥1구역, 수진1구역(feat. 관주도 순환재개발)

역시는역시 — Tue, 7 Mar 2023 23:16:52 +0900

임장후기) 수원역푸르지오자이(feat. 역세권 신축 대단지, 교통호재/천지개벽 메타)

역시는역시 — Tue, 7 Mar 2023 23:10:05 +0900

임장후기) 광명호반써밋그랜드에비뉴,푸르지오센트베르,아크로레자이위브

역시는역시 — Tue, 7 Mar 2023 23:02:56 +0900

임장후기

공모주후기) 샌즈랩 +157.55% 잘 먹었습니다

역시는역시 — Wed, 15 Feb 2023 12:22:45 +0900

균등 3주 받았구요

수익 실현 완료

9시 이후 조금 떨어지는 추세네요

임장후기) 신림동 법원단지 610,598번지 재개발 예정지

역시는역시 — Sun, 12 Feb 2023 13:05:08 +0900

신림 법원단지 임장하고 온 후기 공유 드림.

신림뉴타운을 지나 관악산휴먼시아쪽으로 뺑 돌아서 법원단지로 ㄱㄱ

관악산 휴먼시아, 상당히 동떨어진 곳이지만 그래도 사람들 많이 사는 느낌

잇을거 왠만한거 다 잇다

세이브마트를 기점으로 법원단지 초입으로 본다.

요런 느낌 좀 어수선

좁은 이면도로를 따라서 올라간다, 경사가 계속 있다. 왼쪽에 법원단지의 유일한 모세혈관 교통줄 초록색 마을버스가 보임.

계속 올라가본다

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부동산에도 들러서 호가 등 거래 현황을 조사

재개발이 꼭 필요해 보이는 동네. 주거 환경 열악하고, 도로 폭이 좁고 촘촘해서 화재 등 발생 시 인명피해가 우려될 정도. 교통여건도 좋지않다, 마을버스 한 대가 법원단지 가운데 도로 왔다갔다 하는게 전부.

신림역에서 직선거리로 1.17km 밖에 되지 않지만

도보로는 26분이나  걸리고 경사가 너무 심해서 접근성 떨어진다

대중교통 이용도 불편하기 짝이없음

차량도 저렇게 돌아가야 접근 가능한 주거단지.

공모주청약) 샌즈랩, 10,500원×20

역시는역시 — Tue, 7 Feb 2023 14:31:33 +0900

균등 1주 각.
오랜만에 무지성 공모주 청약 ㄱㄱ

계약후기) 송도 아메리칸타운 더샵 아파텔: 대리인자격 계약 完

역시는역시 — Sun, 5 Feb 2023 16:06:11 +0900

당첨되신 어머니 대신해서 계약하고 왔습니다.

직접 가보니 입지 기대 이상으로 좋네요.

진짜 다시봐도 초역세권.

상세 입지 및 호재 분석은 아래 글로 ARABOZA.

이 날 조회수 신고가 찍었지... ㅎㅎ

1시간 정도 일찍 도착.

시공 중 두근...

먼저 분양 및 입주 완료까지 한 쌍둥이단지. 송도 아메리칸타운 아이파크.

시세는 9억 중후, 호가는 10억정도.

먼저 입주한 아이파크 밑 상가들.

이미 입주한 아메리칸타운 아이파크 뒤로 모델하우스 등장.

예약시간보다 30분 정도 일찍갔더니 시간 맞춰서 다시 오래서...ㅠ

연세대 송도캠(걸어서 10분정도?)까지 한바퀴 휙 돌고 왔다.

(나중에 써먹을 일 있겠지..? ㅋㅋㅋ)

17분 걸린다 나오는데, 실제로는 10분정도?

준신축이 된 바로 근처 해모로월드뷰.

국평 시세는 9억쯤 한다.... 10년 지났는데도 ㅎㄷㄷ

상가건물은 공실없이 꽉 차 있다. 필요한 인프라는 다 있음 이미.

바로 앞 부지에는 야외스케이트장과, 외국인들을 위한 각종 편의부대시설 설치 공사 예정.(입주민 게하 생기면 좋겠다!)

제발 입주민 게하! ㅋㅋㅋㅋㅋ 한 50층으로 지어줍쇼

바로 옆엔 공원도 많다. 이거는 해누리공원.

언대 송도캠. 상당히 크다.

시간 잘 보내고, 모델하우스 입장.

대략 총 50분정도 소요된 거 같다.

역시 1군 답게 체계적으로 모하랑 계약프로세스

잘 갖춰두고 있었음.

정시 대기중.

깔끔.... 저거 네이비 RGB 궁금함

바로 보이는 뷰

이따 자세히 가서 구경해야지

1차 테이블 자서대기중

번호표 뽑고 대기. 은행시스템.

잠시 뒤편 구경.

일단 기본 서류 자서 완료. (들고간 주민센터 발급 서류, 신분등 증 복사 알아서 해주심)

옵션도 이날 미리 다 정했다. (무옵션, 방 통합 X)

두 군데에서 각 순차적 대기 후 서류자서하는데, 중간 짬 내서 모하 구경 ㄱㄱ

이건 모하 아니고 그냥 건물 내에 마련해둔 욕실... 굿

아래부터 64 평면도 및 내부 사진.

거실

작은방.

안방

안방 드레스룸, 파우더룸.

공용욕실

다용도실

크.... 몰래 찍음

단지 내 조경 및 커뮤시설도 아파트 부럽지 않게 잘되어있다.

모하 구경 완료 하고, 2차 자서하러 ㄱㄱ

언제 오시나여...

마지막이다 이제...

분양계약서 득

청약당첨) 부산 사하 삼정그린코아 오피: 계약은 글쎄...?

역시는역시 — Sun, 5 Feb 2023 16:02:55 +0900

올해만 갠적으로 오피 2번째 당첨...

후...어쨌거나 저쨌거나

청약당첨의 짜릿함이란 하앍...

당첨된 28A 경쟁률

대략 20:1정도.

일단 입지 평가좀 해보자

같은 단지 내에있는 아파트 청약경쟁률. 84빼곤 거의 미분양수준.(계약포기자 일부 감안)

주변 일자리, 학군등은 나쁘지 않아보임. 대신 해수동(해운대구,수영구,동래구) 부산3대장과는 멀어도 너무 멀다.

사상하단선 도시철도(경전철)도 25년 개통 앞두고 있다. 더블역세.

당첨된 층은 중층. 15층이다.

나름 원룸치고 구조는 잘 빠진듯. 옵션은 풀옵.

1인 가구 살기에는 차고넘친다.

이고 해야되 말아야대?

원룸오피는 글쎄... 집단지성의 힘 빌어보자

동네 그닥, 아파텔아님 그닥.

부산은 오르는 곳만 오른다. 해수동말씀이신 듯.

원룸오피 거래안됨. 사하쪽 공단 근처라 일자리는 좀 있다.

마피 안나면 다행... ㅠ

건실한 임차인말씀하시는 듯. 후 ok 대략 파악 완료.

전매 된다고

무지성 선당후곰은

굳이 안하는게...

계약 포기!

임장후기) 금천구 대장, 남서울힐스테이트(feat.주변호재까지)/재건축 기대, 안산 성포주공11단지(feat. 신안산선호재)

역시는역시 — Sun, 5 Feb 2023 16:01:38 +0900

12년 분양한 금천구 1700세대 대단지.

초기 시공사 2개로 1,2단지 노나먹었으나

나중엔 현대건설 힐스테이트로 통일.(약간의 잡음)

국평은 10억 돌파. 11억 정도.

35평과 24평 차이. 갭은 확실히 24평이 작다. 3억선.

9.9억 저층 매물 보고 왔었는데, 그 새 매물 쌓이면서 호가가 더 내려간듯??? 9.6억에 고층 입주가능 매물이라니...츄릅.

전체 세대 수 대비 매물이 많은 거 같지는 않다. 근데 금관구 분위기가 요새 안좋음.

아래 12년도 약간 구닥다리긴 한데,

분양광고에서 정보 좀 퍼왔다(예습 ㄱㄱ)

25평과 35평 구조. 야~악간 올드한 스타일.

요고 84B 구조 은근 괜찮은데? 4베이 비슷하게 나올 듯. 확장 시. 주방쪽 발코니가 좀;;; 그렇긴 함 ㅋㅋㅋ

<이번 투자 역시의 지극히 주관적인 투자 알고리즘>

★우선 이 물건 투자주체는 본인이 아닌 랙좌(대학선배&부동산스승)★

- 노도강 폭등. 강서구(마곡)폭등. 근데 금관구는 좀 덜 오른 듯.

- 덜 오른 지역 대장단지는, 향후 상승 가능성 높고 그 폭도 클 거 같다.

- 금천구라지만, 교통호재(신안산선, 서부간선지하화 완료)도 있는 곳

- 그래도 서울인데, 25평 방3화2 가진 구조인데, 10억 미만 싸다?!

ㅇㅋ 레스~~~ 기릿.

서울 3대 업무지구 중 하나인 여의도로 직결되는 노선. 신안산선은 표정속도도 빠르다. (일반 지하철 대비 파급력 高)

★결론 : 싸다. 도니와 명희만 있으면 바로 ㄱㄱ 해도 될 정도. 확실히 다른데보단 덜 오른 느낌(2배 이상 오른 곳 수두룩...)

- 그치만 랙좌형님, 이미 너무 뿌려놓은 등기와 명희가 덕지덕지 더럽혀져있는 상태다 보니 전부 다 처분하고 기릿하는데에 어려움 많음. → 매수 포기.

- 현금 보유의 중요성, 부동산 특징인 매매의 어려움 격감함.

- 다 털고 똘1채 가는 거 은근 쉽지 않다. → 다음 기회 포착 ㄱㄱㄱ

단지 상세 및 임장 사진은 아래에...

중간에 상가들이 많다. 아파트상가도 있고, 살짝 오르막 경사에 꼬마빌딩들에 상가 잘 들어차있음.

장사 잘 되는 듯 하다. 생활하기 편리해보임.

단지 올라가는 입구쪽. 살짝 오르막 있다.

딱 보기 나쁘지 않은 준신축사이즈 아파트단지.

오늘의 매물이 있던 201동. 세입자분 계서셔 내부사진은 불가.

부동산에서 떠들다가 알게된 정보. 주변 정비사업 진행중인 곳들도 있음.

남서울힐스에서의 아쉬움 뒤로 한 채,

안산 갭투 관심있는 후배를 위해서

형님 2명이 직접 추가 보너스 임장 ㄱㄱ

입지 좋다. 신안산선 호재 전에는 그닥 주목받지 못하는, 그래도 학군 나름 괜찮은 지역인데, 지금 보면 아주 다이아몬드같이 빛나는 지역. (신안산선의 파급효과는 위에서 언급한 것처럼 남다르다.)

갭투는 어려워 보인다.... 폭등;;;

세낀 20평 4.1억 ㅎㄷㄷ.....

입주가능 23평 4.8억... .후;;;

단지내에는 일조권 때문에 남쪽에 있는 동들은 전부 5층 저층 주공형식이다.

낮다... 용적률 나이스 재건축 기릿.

뒤쪽에 11xx번대 동들은 15층 고층임. 실거주용으론 여기 매물이 더 낫다고 하심.

for suzy

방문한 중개소.

평형이 매우 다양함. 여기 20년가까이 사신 분이 중개사님이라 빠삭했다.

저 앞에 보이는 라성빌라들은 재건축된다함. 안산에 다세대재건축이 많다.

여긴 선부역. 서해선 관통 굿.

여기는 오늘 방문했던 신안산선 호재 딱 맞은 성포동.

전형적인 복도식 구조.

ㅋㅋㅋ 바로 옆 노적봉이라는 등산하기 좋은 낮은 사닝 있음.

- 여기는 가격이 너무 급하게 올랐다. 그럼에도 재건축이 가시화 되면서 점차적인 계단식 상승이 예상되는 곳. 투자 하기 매우 쉬워보인다.(수익 구조와 조건이 너무 확연하게 보임)

- 그만큼 차익은 좀 적을수도 있고, 오래걸릴 수도 있지만, 성포동에서 출퇴근 가능(24년말에는 신안산선도 타니까)한 2030무주택자라면 적극 권할만한 단지다(보금자리론 ㄱㄱ)

금천구 남서울 힐스,

안산 성포동 주공11단지.

잘 보고 갑니다☆

콧바람 제대로 쐬고 옴 ㅎㅎ

coming soon... 쓰다보니 길어지누 ㅠ

청약당첨) 송도 아메리칸타운 더샵 아파텔: 말이 필요 없는 대박입니다

역시는역시 — Sun, 5 Feb 2023 15:57:53 +0900

ㅠㅠㅠㅠㅠㅠ 어머니한테 이 문자 전달 받기 전까진 반신반의 했습니다

어머니! 잘하셨어요!!! 대박났습니다.

드디어 우리집에도 광명 오나요?

광명 청약도 당첨? ㅋㅋㅋ

64타입 기타지역 추첨으로 당첨된거라

경쟁률 거의 150:1 뚫으심.. ㅎㄷㄷ

인천당해 20% 선배정하고, 남은 물량은 당해떨어진분들+기타지역끼리 경쟁해서 당첨자 선정.

당첨된 평형은 64타입, 방2화1 구조, 3bay 굿굿.

옵션▶ 거실확장형 선택 시 거실 훨~ 넓게 기릿가능

모하에는 확장형으로 세팅해둔 듯.

설렌다... .현관 뷰.

거실은 확장형으로 세팅되어있음, 가구가 작은건지 몰라도 이정도사이즈면 거짓말 보태서 34평형 아팟 거실인데?

거실쪽에서 바라본 주방 뷰.

주방쪽에서 바라본 거실 뷰.

복도 따라가면 세탁기 놓을 수 있는 다용도실과 화장실이 있다.

화장실도 깔쌈하게 호텔식으로 잘해놈.

안방, 생각보다 넉넉하다, 창문도 커서 개방감 굿.

드레스룸, 파운더룸. 있을 거 다 있음 ^^

주변 인프라와 View 감상해볼까...?

주변인프라....

펜스쳐진거 보이시나여? 캠퍼스타운에서 엎어지면 코닿을....

든든합니다 벌써부터 벅차오르는 더샵문주

너무 좋다.... 저 제일 높은 건 주복으로 아직 청약 안함. 송도에서 제일 높은 최고층 건물(70층)이 될 예정. 랜드마크 건설!

커뮤공간에 상가까지... 없는게 없다. 그냥 주상복합 고급아파트임;;;

크 최첨단 IoT까지 굿 역시 더샵

골프연습장, 코인워시, 실내피트니스, 카페까지 없는게 없다고욧!

항공뷰는 요런느낌... 높다 높아

아래는 이미 기 분양한 1차

송도아메리칸타운 아이팤에서 바라본 뷰 실사!

참고하시길, 송도의 낮과 밤은 아름답다.

왜 송도아메리칸타운 더샵(아파텔)가 대박인가...?

1. 극한의 레버리지 가능. (온갖 규제로 레버리지 불가능한 상황에서 독야청청 나홀로 최대 Full 레버리지로 미래의 이득을 쟁취)

: 오피스텔은 계약금 10%로 입주시점까지 가져갈 수 있다.

: 일반임대사업자를 내고 계약금,중도금 회차별 납입(내가 납입하는 게 아니라 중도금 무이자 대출로 은행에서 알아서 납입한다)될 때 마다 건물분 부가세를 환급받는다. (나중에 사업자 폐업하고 받은 거 토해내야 하지만, 수천만원 가까이 되는 돈을 무이자로 활용 가능.)

2. 주택수로 안잡힘.

- 취득세는 입주시점으로 미루고~

- 보유세(종부세포함)는 당연히 없고^0^

- 다른 주택 양도할때도 영향을 끼치지 않으며 :)(입주 전까지 기존주택 매도 or 갭투 2년 돌리고 매도해도 양도중과 없음),

- 무주택자가 오피분양권 보유해도 아파트 청약시에도 무주택으로 간주된다.

: 등기치고 입주하고 나면 세법상은 주택으로 간주되나(주택 활용 시), ☆청약 시에는 무주택으로 보기때문☆에 2030 미혼, 신혼 부부들이 현생에 대한 만족도(아파텔은 걍 아파트랑 동급)는 가져가면서 무주택으로 청약 계~속 기릿 가능★

3. 그래도 오피스텔은 안오르지 않나..?

Nope, 원룸,1.5룸 오피는 안올라도 투룸 이상, 3룸 되고 평면도 잘빠진에 세대 수 좀 나오는(500세대 이상?) 아파텔의 경우 무지막지하게 폭등함.

: 최근 주택공급 하겠다가 이빨만 까던 정부, 결국 백기 투항하고 오피스텔, 도시형생활주택(이하 도생) 규제 완화로 이걸로라도 주택 공급해서 국민들 돌아선 마음 달래려고 발악중ㅋㅋㅋ(*시장에 효과는 미지수이나 오피 시장에 호재라는 의견이 대다수)

아파트 대체제로서 각광받고 있는 아파텔들.

바닥난방 규제 푼 오피스텔, 날개 다나…난개발·시장과열 우려도

사실 앞에 겸손한 민영 종합 뉴스통신사 뉴스1

www.news1.kr

4. 송도 말이 더 필요한가?, +이미 최소 안전마진 1억이상 확보.

현경기 대장 판교에 비빌 곳, 가장 유력하게 손꼽히는 곳은 송도다.

1) 앞으로 발전 가능성 무궁무진 바이오산업 필두로 고소득층 일자리 끊임없이 유입되고 있고,

2) 주변 신도시(청라, 검단)과의 시너지도 기대되는 곳. GTX-B를 비롯해 각종 교통호재들, 유입되는 인구들을 위한 인프라,

3) 그리고 바다와 공원 등 영구적인 자연환경과 관광객이 찾아올 정도로 아름다운 송도View, 공항을 끼고있는 입지 등.

4) 뭐 하나 빠질 게 없는 곳 인천 집값 전체를 좌지우지 하는 곳이 송도.

☆ 주변 기축 아팟&오피와 비교해봐도 이미 1억이상 안전마진 확보.

★ 완공 시점(25.6월) 64타입 7억, 82타입 최소 9억 간다고 봅니다.

어무니, 대리인으로 가서 계약 잘 하고 오겠습니다.

당첨되느라 고생하셨습니다 ;)

다른 혈육들에게도 좋은 기운 당첨운 이어지기를.