돈$이 하게 했어

임장후기) 구미 원푸센분양권,송정동/형곡동재건축, 임은동갭투, 포항 초곡지구(feat. 1주택자 다음 투자처) 본문

부동산투자

임장후기) 구미 원푸센분양권,송정동/형곡동재건축, 임은동갭투, 포항 초곡지구(feat. 1주택자 다음 투자처)

역시는역시 2023. 2. 5. 15:32
728x90

7천, 서울1주택 자가거주 상태에서 추가 투자 기회를 찾기위해

요즘 핫한 지방비규제분양권, 1억미만+재건축호재 위주로 검토차 구미/포항 1박2일 ㄱㄱ

오전 6:25, 새마을호 열차를 타고 영등포에서 구미역으로 출발. (영등포에서 구미가는 KTX는 없다 ㅠ)

6:22분. 탑승 3분 전.

새벽 새마을호 내부. 거의 대부분 주무시거나 폰보시는 중.

구미역 도착. 생각보다 꽤 구미가 컸다.

구미 대장이 될 단지. 구미아이파크더샵. 구미역세권 주변 귀한 신축이다.

도보로도 이용가능한 역세권. 1600세대 대단지. 1군브랜드. 요새 폭등장 생각했을때 국평 P 2.4억 끄덕할만 하다.

존재하지 않는 이미지입니다.

저거 다 올라가면 구미 한번 더 가봐야겠다. 압도적 대장이 될 듯.

1. 구미 원호 푸르지오 센트럴파크 - 비규제 분양권

: 초피3~5천 전매 가능으로 초피 3~5천 정도로 매수 후 정당계약 전 매도하거나, 중도금대출(*세대 당 2건 까지 가능)후 기한이익 추가 확보하고 매도 가능.

입지가 살짝 떨어진다는 느낌이나, 그래도 주변 거주환경 좋고 구미에서 드문 브랜드 신축이라 11:1이라는 경쟁률로 완판.

모델하우스 조감 모형. 부지도 괜찮아보이고 우측으로 천변이 흐르는 것도 좋아 보인다.

저 우측 흙으로 된 부지가 멀리서 보인다. 이 단지의 가장 단점이, 사진 속 길을 건너야만 학교,기존상권 등 이용 가능하다는 점.

길 건너 위치한 원호초등학교. 걸어서는 5분정도 걸린다.

부지 입장이 불가능하기에 뒤편 골프장으로 가는 길로 올라가서 내려다보기로 함.

땅 열심히 파는 중.

부지가 그렇게 크지는 않지만 모양이 이쁘다.

2. 구미 송정동 재건축 아파트 - 송림,벨라,한우1,2차

:소규모재건축이 확정된 벨라 및 송림은 1억정도 투자금으로 매수 가능. 지주택조합과의 갈등으로 사업 가능성이 더 떨어지는 한우1,2차의 경우 5천만원대로 매수 가능하다.

아래 블로그를 통해서 송정동 재건축을 알게됬고, 이번 임장의 주 목적이었다.

붉은원: 송정동재건축 단지들, 파란원: 형곡동재건축 단지들. 둘 다 구미 구도심으로 입지적으론 굿이지만 신축이 없다.

먼저 벨라아파트.

조합설립인가 승인. 취득세는 이제 중과된다.

단지 내 게시판에도 매물이 올라와 있다. 1.5억 ㅎㄷㄷ.

철거 및 이주중인 송림아파트.

황량한데, 1세대가 아직 버티고 있다 한다.

이주협조를 위한 조합 공고문.

입구 쪽 컨테이너에 조합사무실이 마련되어 있다.

입지는 진짜 좋은 송림아팥.

동아백화점이 코앞이다.

중흥으로 확정.

이제 한우1차로 넘어가본다.

바로 앞 행복주택건립 관련 주민들의 불만이 심한듯.

행복주택에 보상 요구중.

오래된 단지 내 상가.

진짜 보기에도 낡았다.

3동.

주차대수는 의외로 안부족해보임.

한우 1차와 2차 사이에 위치한 한신아파트. 한신아파트가 없었으면 두 단지묶어서 5~600세대 단지 가능했을텐데...

한우 1,2차 통합재건축이 어렵다는게 아쉽다.

한신아파트는 송정동 5층짜리 30년 구축에 비하면 새거다.

한우 2차.

조합설립이 됬다가 중단된 단지인데, 최근 다시 재건축 움직임이 있는 듯. 단지 내 실제 1개세대에 조합사무실이 있다.

단지 전경.

3. 구미 형곡동 재건축 단지들 - 형곡주공 3,4차, 우방3차.

: 사업성도 높고 진행도빠른 형곡3주공이 리딩중, 4차가 따라가는 모양새이고, 이미 둘 다 급등한 터라 아직 재건축얘기는 없지만(15층) 재건축이 아니더라도 형곡3차가 신축으로 거듭나면 좋아질 우방3차를 실제 임장 다녀왔다.

단지 근처 상가에 위치한 3주공 재건축 조합.

현재 2억정도 시세 형성 중. 곧 사업시행인가를 앞두고 있다 한다. 단지도 넓고 5층아파트라 사업성도 좋아보임.

3주공이 오르고 4주공이 따라가는 모양새. 역시 너무 많이 올랐다.

실 임장 다녀온 단지는, 형곡3주공이랑 딱 붙어있는 형곡우방3차. 여기는 가격이 거의 그대로다.

바로 앞 형곡3주공이 29층으로 종상향을 추진하면서, 일조권 보장을 위한 비대위가 결성되었다.

 

1.5억선으로 갭투자가능한 물건을 구할 수 있다. 공주가도 1억 아슬아슬 안넘어서 취득세 중과 배제 가능.

단지 전경. 15층 높다.. 재건축은 쉽지 않음...

예전에 중앙난방이었나보다 굴뚝이 있음. 지금은 개별난방.

현관 입구. 중문 달아 놓으심.

나름 널찍한 거실.

 

안방.

주방 옆 비밀공간.

베란다. 나름 뷰는 괜찮다.

 

작은방.

송정동 재건축 단지 소식을 접하고 구미 임장을 결정, 준비하는 중에 구미 원호 푸르지오 센트럴파크 분양권 및 형곡주공 관련된 검토도 병행하게 되었다.

송정동 재건축은 벨라,우방1차 외에는 애매했고(이미 폭등), 송림이 그나마 괜찮은 듯 했다. 그리고 형곡주공3차 재건축 호재(주변환경 개선, 재건축 압력 증대)를 바라보고 우방3차도 방문했으나, 적은 갭(2~3천)정도애 1억미만 투자 매력은 있다고 봤지만 살짝 애매하다고 판단.

​

1. 구미 원호 푸르지오 센트럴 - 국평 기준 초피 3천정도로 구해보자, 당시 당발일 전이라 일단 대기

2. 송정동 재건축 - 그나마 송림이 제일 매력적이라 판단. 다만 역시 꽤 가격이 올랐고, 매물도 마땅찮고 소규모재건축이라는 점이 발목을 잡았다.

3. 형공독 재건축 - 우방3차 1.5억선에 사서 천만원 이내로 수리 후, 1.4억정도에 전세 가능. 갭 2천정도면 나름 구미에서 알아주는 학군지인 형곡동에 재건축 가능한(30년 이상) 물건 보유하게 되는 상황이기는 했지만, 솔직히 15층이라 재건축이 쉽지 않았고, 다음 상승 때 해당 단지도 오를 지 솔직히 판단이 잘 서지 않았다.

​

구미 임은동 갭투물건과 포항 초곡지구 임장기는 2편에서...

​

'부동산투자' 카테고리의 다른 글

임장후기) 천안/아산 소액(3천 미만) 투자 물건을 찾아서...★  (0) 2023.02.05
임장후기2) 구미 원푸센분양권,송정동/형곡동재건축, 임은동갭투, 포항 초곡지구(feat. 1주택자 다음 투자처)  (0) 2023.02.05
★내집마련기념) 역시 셋방살이 청산기(feat. 서러움&빡침의 연속)  (2) 2023.02.05
청약당첨★) 더샵 일산 엘로이(a.k.a. 아파텔)  (2) 2023.02.05
집수리후기3) 대림신동아APT (feat. 이대남 실거주몸테크!) - After☆  (6) 2023.02.05
'부동산투자' Related Articles more