임장후기) 금천구 대장, 남서울힐스테이트(feat.주변호재까지)/재건축 기대, 안산 성포주공11단지(feat. 신안산선호재)

12년 분양한 금천구 1700세대 대단지.

초기 시공사 2개로 1,2단지 노나먹었으나

나중엔 현대건설 힐스테이트로 통일.(약간의 잡음)

국평은 10억 돌파. 11억 정도.

 

 

35평과 24평 차이. 갭은 확실히 24평이 작다. 3억선.

9.9억 저층 매물 보고 왔었는데, 그 새 매물 쌓이면서 호가가 더 내려간듯??? 9.6억에 고층 입주가능 매물이라니...츄릅.

전체 세대 수 대비 매물이 많은 거 같지는 않다. 근데 금관구 분위기가 요새 안좋음.

아래 12년도 약간 구닥다리긴 한데,

분양광고에서 정보 좀 퍼왔다(예습 ㄱㄱ)

 

25평과 35평 구조. 야~악간 올드한 스타일.

요고 84B 구조 은근 괜찮은데? 4베이 비슷하게 나올 듯. 확장 시. 주방쪽 발코니가 좀;;; 그렇긴 함 ㅋㅋㅋ

<이번 투자 역시의 지극히 주관적인 투자 알고리즘>

★우선 이 물건 투자주체는 본인이 아닌 랙좌(대학선배&부동산스승)★

​

- 노도강 폭등. 강서구(마곡)폭등. 근데 금관구는 좀 덜 오른 듯.

- 덜 오른 지역 대장단지는, 향후 상승 가능성 높고 그 폭도 클 거 같다.

- 금천구라지만, 교통호재(신안산선, 서부간선지하화 완료)도 있는 곳

- 그래도 서울인데, 25평 방3화2 가진 구조인데, 10억 미만 싸다?!

ㅇㅋ 레스~~~ 기릿.

서울 3대 업무지구 중 하나인 여의도로 직결되는 노선. 신안산선은 표정속도도 빠르다. (일반 지하철 대비 파급력 高)

★결론 : 싸다. 도니와 명희만 있으면 바로 ㄱㄱ 해도 될 정도. 확실히 다른데보단 덜 오른 느낌(2배 이상 오른 곳 수두룩...)

- 그치만 랙좌형님, 이미 너무 뿌려놓은 등기와 명희가 덕지덕지 더럽혀져있는 상태다 보니 전부 다 처분하고 기릿하는데에 어려움 많음. → 매수 포기.

- 현금 보유의 중요성, 부동산 특징인 매매의 어려움 격감함.

- 다 털고 똘1채 가는 거 은근 쉽지 않다. → 다음 기회 포착 ㄱㄱㄱ

단지 상세 및 임장 사진은 아래에...

중간에 상가들이 많다. 아파트상가도 있고, 살짝 오르막 경사에 꼬마빌딩들에 상가 잘 들어차있음.

장사 잘 되는 듯 하다. 생활하기 편리해보임.

단지 올라가는 입구쪽. 살짝 오르막 있다.

딱 보기 나쁘지 않은 준신축사이즈 아파트단지.

오늘의 매물이 있던 201동. 세입자분 계서셔 내부사진은 불가.

부동산에서 떠들다가 알게된 정보. 주변 정비사업 진행중인 곳들도 있음.

남서울힐스에서의 아쉬움 뒤로 한 채,

안산 갭투 관심있는 후배를 위해서

형님 2명이 직접 추가 보너스 임장 ㄱㄱ

입지 좋다. 신안산선 호재 전에는 그닥 주목받지 못하는, 그래도 학군 나름 괜찮은 지역인데, 지금 보면 아주 다이아몬드같이 빛나는 지역. (신안산선의 파급효과는 위에서 언급한 것처럼 남다르다.)

 

 

갭투는 어려워 보인다.... 폭등;;;

 

세낀 20평 4.1억 ㅎㄷㄷ.....

입주가능 23평 4.8억... .후;;;

단지내에는 일조권 때문에 남쪽에 있는 동들은 전부 5층 저층 주공형식이다.

낮다... 용적률 나이스 재건축 기릿.

뒤쪽에 11xx번대 동들은 15층 고층임. 실거주용으론 여기 매물이 더 낫다고 하심.

for suzy

방문한 중개소.

평형이 매우 다양함. 여기 20년가까이 사신 분이 중개사님이라 빠삭했다.

저 앞에 보이는 라성빌라들은 재건축된다함. 안산에 다세대재건축이 많다.

여긴 선부역. 서해선 관통 굿.

여기는 오늘 방문했던 신안산선 호재 딱 맞은 성포동.

전형적인 복도식 구조.

ㅋㅋㅋ 바로 옆 노적봉이라는 등산하기 좋은 낮은 사닝 있음.

- 여기는 가격이 너무 급하게 올랐다. 그럼에도 재건축이 가시화 되면서 점차적인 계단식 상승이 예상되는 곳. 투자 하기 매우 쉬워보인다.(수익 구조와 조건이 너무 확연하게 보임)

- 그만큼 차익은 좀 적을수도 있고, 오래걸릴 수도 있지만, 성포동에서 출퇴근 가능(24년말에는 신안산선도 타니까)한 2030무주택자라면 적극 권할만한 단지다(보금자리론 ㄱㄱ)

 

 

금천구 남서울 힐스,

안산 성포동 주공11단지.

잘 보고 갑니다☆

콧바람 제대로 쐬고 옴 ㅎㅎ

coming soon... 쓰다보니 길어지누 ㅠ