매수)11. 구미IC 광신프로그레스 분양권(feat. 구미신축 6군데 임장)

부냥권 줍는 아낙들

<역시의 지극히 주관적인 투자 알고리즘>

Q1. 구미 어때?

A) 인구 40만넘는 지방거점도시. 인구가 조금씩 주는 점은 악재(장투 X).

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Q2. 구미 입주물량은?

A) 22년 거의 없음. 23년도 부족, 24년 넘어야 조금씩 증가 국면.(22,23년 매도 타이밍)

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Q3. 왜 하필 구미?

A) 조정에 물량폭탄으로 하락장이 시작된 대구 대비, 비조정지역이라는 메리트(*대구 수요 유입 가능) 현지인 선호지역이라 판단되는 저렴한 분양권 발견.

(*밑에서 자세히 소개한다)

ㅇㅋ 레스~~~ 기릿.

경북에서 포항 다음으로 인구가 많다.

구미 인구는 조금씩 하락중이지만, 오히려 세대수는 증가하고 있음, 주택수요에 더 큰 영향을 주는 건 세.대.수

21,22,23 입주물량 적다. 특히 22년 박살.

 

5분만에 지역 분석 하기 : 호갱노노 [분위지도] 로 대략 살펴본 구미 입지.

1. 우측 상딘 혁신,확장도시가 먼저 눈에 띈다. 여기는 신축밭. 당연히 높게 잡힐 수 밖에 없는 곳.

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2. 좌 상단 도량동,원평동의 파란점(고분위)이 또 눈에들어오는데, 저곳들도 학군이 좋으면서, 기존 구미사람들이 많이살던 곳에 재건축, 재개발등으로 속속 신축이 입주하는 자리다. 원평아이파크, 도량롯데캐슬, 그리고 분양을 앞둔 구미 no.1이 될 구미아이파크더샵, 원평자이 등이 위치. (이것들의 분양권 가격, 청약경쟁률 등 추이 지켜봄직하다.)

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3. 마지막으로 검은 원으로 표시한 구도심의 신축들의 입지가 눈에 들어오는데, 여기가 사실상 구미에서 제일 좋은 입지라고 볼 수 있다. 송정동,형곡동이 대표적이고 구미역에 근접하면서, 다양한 상권과 전통적인 학군, 학원가, 구미 최대 일자리인 공단과의 접근성, 경부고속도로 구미IC와도 가까운 곳으로 사통팔달의 교통입지와 생활 인프라가 공존하지만 신축이 몇 없다는 아쉬움을, 신축이 될 녀석인 분양권 투자를 통해서 목표 수익 달성을 기대해 보게 됨.

 

분위지도로 살펴본 입지. 파란점이 많을 수록 잘 사는 동네라고 생각할 수 있음.

 

학군은 구미 전통의 강자 구도심 형곡동과 신도시인 확장도시 등에 포진.

 

상권도 여기저기 넓게 포진되어 있다. 1등은 구도심 형곡동, 송정동.

대락 이정도만 보고, 랜선임장 및 현지인 귀띔으로 찾아 분양권 추가 매수하게 됨.

이미 매도인, 중개사와 어느정도 협의 끝난 상태에서 검토 최종 완료.

→ 가계약금 미리 쏘고, 잔금 치르러 일단 구미로 떠났다.

 

영등포에서 구미까지 기차여행

8시13분 차 놓쳐서 9시 새마을호 탐.... ㅠㅠ

 

 

구미역 쏘카 기릿

 

구미 원평주공 재건축 광신프로그레스 조합사무실

 

구미 원평주공재건축 광신프로그레스 조합사무실 방문

이 날 사람 겁나 많았음. 명의 변경일에 잔금하고 중도금승계한다고 다들 몰린다

원래 원평주공이었던 아이. 재건축 성공.

창국이형 잘 부탁해 ^^

계약 완료.

크.... 분양계약서 기릿.

이미 수분양자에게서 투자자분께서 매수하시고 다시 본인에게 매도하는 케이스. 투자자분과 매매계약서 및 중도금대출승계 서류들 자서하면서 이런저런 얘기를 나눴다, 현재 분양권 2개 들고계신데, 다른 분양권 중도금대출 실행예정이라 이거 빨리 팔고 그쪽껄로 갈아타신다고 ....

같이 서울에서 기차타고 내려온 투자자라서 그런가 대화 잘통해벌임

단지 상세 및 임장 사진은 아래에...

 

 

구미 원평주공 재건축 광신프로그레스 건축 현장

잘 지어지구 있다. 내년 10월 입주 예정.

제일 로얄동인 앞동들. 101,102,103.

★ 구미IC 광신프로그레스 매수 포인트(feat. 원평주공 재건축)★

1. 입지가 좋다 : 1급지까진 아니지만 1.5급 정도로 볼 수 있을 정도로 구미 중심에 위치해 있고, 구미터미널과는 매우 가깝고, 구미역과도 멀지 않다. 인기 많은 구도심 송정동 바로 인근이며 구미IC통해 경부고속도로 바로 이용 가능 ;)

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2. 구도심 밭 신축 : 언제나 구도심밭에서 독야청청 신축의 위상은 높다! 주변 실수요자들 중 입주 희망자도 많고, 신도시 초기 신축(아직 인프라 無)이나, 나홀로 신축보다 훨씬 그 가치는 더하다 하겠다.

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3. 지방분양권 투자의 정석 - 외우자, 앞동(뻥 뷰), 저층X, 84A타입. 지방일수록 돈 있는사람, 여유있는 사람들이 신축 살다보니 조금 더 피 주고서라도 RR을 선호한다고 한다. 그만큼 거래도 잘되고 초투 좀 더 들더라도 오름폭도 크다는 것이 학계의 정설. 역시도 눈빠지게 찾다가 마침 조건에 부합하는 좋은 매물 get 할 수 있어서 고민없이 계약.

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4. 주변 신축대비 저렴한 분양가 - 1.5군 입지, 광신이라는 조금은 빠지는 브랜드 감안하더라도 주변 시세대비 5천~1억정도 싸게 느껴졌다. 도량동,원호리,원평동,고아읍 등구도심쪽 신축들 시세가 4~5억정도인데, 광신은 3억중후반대 분양.

입지 굿굿, 바로 아래엔 주민센터도 있음.

구미 최대 학군지인 형곡동과도 그렇게 멀지 않다.

차로 8분,

버스로 21분, 무환승이라 좋다.

상권도 바로 근처에도 있고, 주변 상권 조금 더 나가면 훌륭. 이마트도 차로 5분거리에 있음(남단)

주변 신축 시세. 국평 기준 4~5억대이다. 광신은 싼 편(향후 분양하는 신축들 분양가 추이 확인 필요)

계약 끝나구, 내 물건 실물도 확인했지만

구미까지 내려온 김에, 좋은 카페도 들르고

구미 신축들 몇 개 보고가기로 결정.

일단 당장 카페인이 급해서 커피 ㄱㄱ

 

 

구미송정범양레우스센트럴포레(2024년5월예정)

경상북도 구미시 송정동 250-23

범양은 광신 바로 근처에 있는 또다른 신축이다. 여기서 바라본 광신....♥ 바로 앞에 차가 씽씽달리는 8차선 도로가 있음.

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범센포? 구송범? 뭐라 읽지

여기는 한창 공사중. 24년 완공 예정.

바로 뒤에는 구축들이 있는데 약간 절연된 느낌이 듬.

펜스 높게 올려쳐있다. 여기도 전매 가능.

구미아이파크더샵(2023년11월예정)

경상북도 구미시 원평동

구미 대장이 될 단지. 입지 최상급, 브랜드 1군. 굿굿.

아이파크와 더샵 간지난다.

어느정도 기초단계 진행 중.

구미역 근처 푸르지오캐슬. 입지는 저기가 최상급.

계약 물건(광신프로그레스)외 범양레우스와 아이파크더샵까지 보고,

금리단길(구미역 뒤편★)에서 커피 한 잔 더 ㅎㅎ

 

구미 핫플 금리단길

 

 

 

접기/펴기구미 현 대장(21년 말) 도량롯데캐슬골드파크

현재 젤 비싼 아파트. 도롯캐

차 없는 단지 내부. 신축아팟 느낌 낭낭

신축 특 : 맘스테이션

바로 옆 구축과 엄청나게 비교됨, 여기도 도롯캐덕분에 인프라 좋아져서 좀 올랐다.

아직 허허벌판이다. 여기도 투자자들 겁나 진입함.

뒤에는 골프연습장이 있다.

 

 

구미 신축 대장이될 놈 원호자이

원호자이 공사장 진입로.

그야말로 황량. 토지기반공사 진행 중.

임장 완료, 쏘카 반납하고 집에 갑니돠.

또 보자 구미야~ ;)

* 완공 때까지 쭉쭉 커서 매도할 때 보자규 ㅋㅋ

입주물량 없는 구미의 단비가 되어줄 광신프로그레스.

사전점검 및 매도계약시점에 구미 또 방문 again예정.

얼마나 먹을 수 잇을까...