임장기) 혁신도시코오롱하늘채(feat. 전주혁신도시)

Theme: #지방신축 #지방갭투 #키 맞추기 #비조정취득세중과배제

아... 뭐 하나 더 할 거 없나?

3 주택 → 서울실거주 1채 → The next?...

위 말풍선에 있던 생각들이 5월 대림 신동아 매수 이후 계속 든 생각이었다. 부동산 투자 뭐 하나 더 하고 싶긴 하다. 그래서 열정이 넘쳐 형님의 재개발/ 재건축 강의도 들으러 다니고, 1인 법인 책도 사서 보고...

이미 실거주 1주택 + 보금자리론 예정이라 쉽게 개인 명의로 늘릴 수도 없고. 취득세/양도세 등 세금도 무섭고... 그러던 찰나 눈에 띈 이 내용.

1억 미만 취득세 중과 배제는 많이들 알지만, 비조정지역 2주택 중과 배제는 모르는 분들이 꽤 있는 듯.

비조정 or 조정일지라도 읍/면 지역은 양도세 중과 판단 시 주택 X. 기존 주택 양도 시에도 중과 배제.

비조정+2년 뒤에도 공주가 3억미만 갭투 물건 찾자!

취득세/양도세 둘 다 중과 배제 개꿀

그래서 찾은 게...

What : 혁신도시코오롱하늘채APT 32평

입구 뷰. 신축답게 입구 게이트 정돈되어 있음.

복덕방에서 찍은 단지조망. 105,106동 사잇길로 초등학교 통학 가능. 저 기거 로열동이다.

32A타입 구조. 방 3화 2 구조, 3 bay. 전형적인 신축 아파트 평면 굿굿.

Who : 개인 명의(1 주택)

Where : 전주 혁신도시, 아슬아슬 비조정지역(완주)으로 잡히는 구역.

노랑(전주, 조정), 무색(완주, 비조정) = 예술이야. 그리고 주변시세 최소 5억 중반.

기지제 기준 좌측은 전주혁신도시, 우측은 만성법조타운. 공공기관 지방이전으로 수혜를 입은 전주 신흥 주거 구역.

32A, B 단일 평형(2개 타입)으로 구성. 최저가 3.85억부터 있다.

 

 

저층 4억대, 중/고층은 4.2억부터 시작한다.

How : 매도인 역전세 갭투자. 부족분은 신용대출 or 차용증.

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호갱 기준 갭 9천이나, 전세매물(우측) 보는 것처럼 3개뿐이라, 3.2억까지 가능해 보인다. 매가 좀 네고하면 갭 7~8천 가능해 보임.

공주가도 1.7억 선. 보유세부담 없고, 2년 후 3억까지 절대, Never 도달 불가로 판단됨.(양도중과배제)

Why : 1 주택 상태에서 2 주택 갭투를 위한 최선의 선택. 비조정+2년 뒤 공주 3억 미만.

1) 전주는 계속 오를 곳이다.전북 대장 도시이며(전북 지방도시에서도 이주) 향후 2~3년간 입주 물량 부족.

2) 전주 대장인 에코시티를 필두로, 혁신도시/만성법조타운/효천지구는 계속 오른 다.(모두 쳐다보는 곳)

3) 혁신도시 내 입지이면서도 완주군 소재로 잡히는 ​비조정 지역은 취득세/양도세 면에서 메리트 출중.

4) 초품아, 중/고 가깝고, 공 품아. 혁신도시 중심상가에서도 멀지 않은데도, 아직 저평가라 생각됨.

When : '21. 6월 매수 → 전세세팅(갭 최소화) → '23~24년 2년 이후 매도. (가정)

매수 검토만 하고 실제 투자로는 이어지지 않음.

결론 및 총평 : 8천이라는 다소 높은 갭, 재개발/재건축 투자에 대한 미련(신축될 놈..)

→ 본인이 하기엔 다소 애매했다. 주변 지인이 있다면 추천해주고 싶은 매물.

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내부. 조경 준수한 편.

코오롱 특유의 외벽 색감 좋아한다. 건축비 절감을 위해서 지상에도 주차장이 일부 있는 것은 흠.

단지에서 바로 이어지는 초등학교 가는 길.

단지 벗어나서 초/중/고 갈 때 이런 원형 광장이 나온다.

자그마한 길 건너, 좌측에 보이는 온빛초등학교.

온빛 중학교, 반대편에는 양현고등학교도 있다.

초품아. 중/고도 가깝다. 뒤로는 공원이 보인다.

뒤쪽에 자리한 공원. 고즈넉이 걷기 좋다. 기지제에서 일정 물을 저장하는 저수지이다.

공원 산책하게 되면 저런 고급 단독주택들이 모여있다.

각자 개성에 맞게 지어진 단독주택들. 아버지랑 동생은 여기 살고 싶다 하더라.(난 아파트가 좋아...)

공원 쪽에서 바라본 아파트단지들.

걷기 좋다.

걷기 좋다. 2

기지제 쪽 까지 가서 알게 됨. 여기 단독주택단지는 혁신호수마을이라 불린다.

기지제. 상당히 큰 저수지이다. 아버지 전에 여기서 민물낚시하러 몇 번 왔다는데, 지금은 불가.

뱀조심. jpg

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